Новокаширское ш., 43 км от МКАД
Вельяминово-Юрьевка СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 22 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 51 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 916 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 72 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −599 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Вельяминово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22609
Рейтинг 28/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 17.4 |
| торг | 5 | 29 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 916 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 284 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 364 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Пульс СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юрьевка СНТ | 5 сот. | 918 466 | 183 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юрьевское СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рудины д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мосинжбетон СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юрьевка СНТ | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юрьевское СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мосинжбетон СНТ | 19,6 сот. | 3 150 000 | 160 714 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рудины д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 106 027 / 125 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 139 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 032 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 925 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 711 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -599 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Южный СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Яновский Ручей СНТ | 18 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Московский Трамвайщик СНТ | 28 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 96 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Матчино д. | 16 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 115 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный деревянный домик, обшит сайдингом. На территории есть сарай и сан узел на 3 кольца, чистый. Участок правильной ровной формы. Растет ежевика, малина, смородина, крыжовник, яблоки и слива. Все документы готовы к продаже, обременений и долгов нет. Снт имеет 2 подъезда с охраной и электро воротами, многие жильцы живут круглый год, зимой дороги чистят. Есть чат в мессенждерах там правление сообщает о всех событиях. Вода в для полива с апреля по ноябрь. Рядом колодец питьевой воды. До электрички идти 15-20 минут спокойным шагом, до Москвы 40 минут на электричке или 45 км на авто можно по платной и бесплатной дороге. На территории Снт есть пруды можно купаться и ловить рыбу. Снт журналистов и строителей. Реальному покупателю будет не большой торг. По Егрн дом 22м2 по факту 46 документ подтверждающий есть.