Новокаширское ш., 38 км от МКАД
Введенское с., Домодедово гор. округ
Коттедж 129,5 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 08.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 52 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,07 млн → дом ≈2,33 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 81 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈2,59 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,72 млн / целевая ≈8,75 млн / пессимист. ≈7,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,3 млн ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈6,7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22608
Рейтинг 77/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 3 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 38.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 93 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 152 430 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 067 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 333 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 015 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Введенское с. | 8 сот. | 1 299 999 | 162 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Введенское с. | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Введенское с. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Введенское с. | 5,2 сот. | 780 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Введенское с. | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Введенское с. | 6,7 сот. | 1 300 000 | 194 030 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Введенское с. | 7,2 сот. | 1 150 000 | 159 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Введенское с. | 23 сот. | 4 800 000 | 208 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Введенское с. | 28 сот. | 9 999 999 | 357 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Введенское с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 129,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 590 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 870 / 82 865 / 83 036 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 723 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 237 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 751 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 778 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 298 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Лазурный КП | 115 м² | 6,2 сот. | 9 300 000 | 80 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 120 м² | 8,3 сот. | 5 500 000 | 45 833 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Бехтеево д. | 112 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 83 036 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Растуново с. | 115 м² | 6 сот. | 9 529 500 | 82 865 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Растуново с. | 150 м² | 6,3 сот. | 13 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 3 950 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 400 000 (−550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается коттедж из бруса, построенный в 2022 году. Одноэтажное строение с тремя комнатами расположено на участке площадью 800 квадратных метров. До участка ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает удобный подъезд. На территории имеется электричество, но водоснабжение и канализация отсутствуют. Здание нуждается в завершении внутренних работ. Категория земель Ижс. Вблизи находится магазин, что делает проживание здесь более комфортным.