Новокаширское ш., 35 км от МКАД
Шишкин Лес КП, Домодедово гор. округ
Дом 141 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 81/100 · уверенность 69 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,28 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 50 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈2,82 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,11 млн / целевая ≈9,1 млн / пессимист. ≈8,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,81 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Данилово ≈7,5 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22604
Рейтинг 81/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 256 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 280 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 620 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шишкино д. | 7 сот. | 1 729 000 | 247 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишкино д. | 7 сот. | 1 090 000 | 155 714 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишкино д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишкино д. | 9,9 сот. | 3 650 000 | 368 687 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишкино д. | 11 сот. | 4 890 000 | 444 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишкино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишкино д. | 12 сот. | 3 904 000 | 325 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишкино д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишкино д. | 8 сот. | 3 005 000 | 375 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шишкино д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 141 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 346 / 72 143 / 99 286 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 114 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 608 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 103 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 091 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 806 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Династия КП да: «ванные» + «отделке» | 140 м² | 5,2 сот. | 13 900 000 | 99 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | да: «ванные» + «отделка» | 140 м² | 5 сот. | 10 100 000 | 72 143 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Долматово с. да: «ванные» + «отделка» | 142 м² | 5 сот. | 11 880 000 | 83 662 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Валищево д. да: «ванные» + «отделка» | 140 м² | 5,5 сот. | 9 050 000 | 64 643 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Шахово д. да: «ванные» + «отделка» | 140 м² | 5 сот. | 9 100 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Грибоедово КП да: «ванные» + «отделка» | 140 м² | 5 сот. | 10 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Покров д. да: «санузел» + «отделка» | 130 м² | 5 сот. | 6 545 000 | 50 346 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Недостроенный участок. Переезд в другой город.