Новокаширское ш., 52 км от МКАД
Россиянка СНТ, Ступино гор. округ
Дача 40 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 369 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 27 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −613 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Малино ≈8,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22601
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 369 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ламоново-2 СНТ | 10 сот. | 890 000 | 89 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ритм СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ламоново д. | 15,5 сот. | 650 000 | 41 935 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ламоново д. | 15,5 сот. | 700 000 | 45 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясные Зори-3 дп | 17,2 сот. | 1 950 000 | 113 372 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ясные Зори-3 дп | 11 сот. | 799 000 | 72 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ясные Зори-3 дп | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ясные Зори-3 дп | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ламоново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ламоново д. | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 381 / 42 619 / 66 667 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 702 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 362 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -613 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Балакирево ДНП | 42 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 42 619 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ромашка СНТ | 42 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 27 381 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Преображенка СНТ | 36,9 м² | 8 сот. | 1 550 000 | 42 005 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Марьинка-3 СНТ | 47 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 60 638 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ромашка СНТ | 30,3 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 59 406 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Рябинка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью около 40 м2 из вагонки, построенная в 1995 году. (Требует ремонта). Дом расположен на участке 8 соток в Снт, окружённом зеленью и деревьями, что создаёт атмосферу уединения и спокойствия. В доме две комнаты, кухня, газ( привозной баллон). Есть терраса, в сильный дождь немного протекает. В Снт есть проведенный газ и интернет. На участке растут плодовые деревья и кустарники, есть место для отдыха на свежем воздухе. Водоснабжение осуществляется через скважину, вода хорошая, электричество подключено. Санузел (не выгребной) находится на улице. Летний душ, есть бойлер, но надо менять трубы. Дом требует ремонта, но это отличная возможность обустроить его по своему вкусу. Кабельное/цифровое ТВ уже подключено. От м. Котельники ходит автобус 1.30 идет и 25 минут пешком до участка.