Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Победа СНТ, Раменский гор. округ
Дом 75 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 666 тыс. → дом ≈2,23 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 71 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,63 млн / целевая ≈5,06 млн / пессимист. ≈4,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈737 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Белоозёрская ≈16,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2260
Рейтинг 36/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 198 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 666 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 234 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 787 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Победа СНТ | 7,3 сот. | 650 000 | 89 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Татаринцево с. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татаринцево с. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татаринцево с. | 8,5 сот. | 765 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Татаринцево с. | 6 сот. | 798 000 | 133 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Татаринцево с. | 7 сот. | 970 000 | 138 571 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 250 / 72 751 / 78 378 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 627 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 502 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 737 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Марьинка дп да: «ванная» + «ремонт» | 74 м² | 7,9 сот. | 5 800 000 | 78 378 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Новое Давыдово КП да: «ванной» + «ремонтом» | 75,6 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 72 751 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Морозово КП да: «санузел» + «ремонтом» | 80 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 71 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию отличную дачу, подходит для использования с ранней весны до поздней осени. Очень уютная, чистая, светлая, приятная дача. Общая площадь 75 кв. м., кухня-гостиная просторная, три комнаты, удобная лестница на второй этаж.