Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Ромашка СНТ, Ступино гор. округ
Дача 42 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,35 млн; первая цена 1,35 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 662 тыс. → дом ≈488 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −160 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Малино ≈3,7 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22594
Рейтинг 41/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 99 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 662 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 619 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Кедр СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березки-НТ СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радуга СНТ | 12,5 сот. | 780 000 | 62 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пчелка СНТ | 24 сот. | 1 450 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Николо-Тители д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Журавушка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 50 556 / 71 429 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 073 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 969 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 866 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -159 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.7 км | Балакирево ДНП | 42 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 42 619 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Россиянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 30,3 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 59 406 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Щапово с. | 35 м² | 18 сот. | 2 499 999 | 71 429 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Гея СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 050 000 | 45 556 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рябинка СНТ | 30 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Лисичкино КП | 36 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 88 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сотниковское СНТ | 50 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 70 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Хуторок СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дорожник КП | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 350 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 250 000 (+100 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 1 300 000 (+50 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается облагороженный участок 12 соток в Снт "Ромашка" вблизи дер. Николо- Тители. На участке есть летний щитовой домик 42 м2 с летней кухней, частично обшит сайдингом. Колодец 11 колец. Хоз. Блок с летним душем. Забор с распашными воротами из профнастила. Подведено электричество на 5квт. Состояние жилое, мебель, 2 холодильника, плита электрическая и газовая. Территория Снт огорожена по периметру, круглосуточная охрана на въезде и шлагбаум. Видеонаблюдение. Удобное транспортное сообщение по трассе М4 " Дон". Половина участка свободна от садовых растений и предназначена для возможности постройки полноценного дома. На участке яблони, калина, слива, груша, туи. При входе сосны и берёзки. Продажа от собственника. Быстрый выход на сделку.