Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Волна-1 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 85 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 4,99 млн; первая цена 4,99 млн ₽ от 05.05.2025.
Рейтинг 47/100 · уверенность 61 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 550 тыс. → дом ≈2,8 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 60 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,24 млн / целевая ≈5,62 млн / пессимист. ≈4,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈744 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; канализация — есть; в описании: печь.
До ст. пл. 328 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22593
Рейтинг 47/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 14.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 941 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Каменка д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Полесье СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Васильевское с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Игнатьево д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Игнатьево д. | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Игнатьево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кошелевка с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Игнатьево д. | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Долина СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Никольское СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 666 / 72 941 / 105 444 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 240 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 928 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 616 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 992 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 744 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Марьино-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Щапово с. да: «ванная» + «ремонтом» | 80 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Станица Староигнатьевская ТСН да: «ванные» + «отделка» | 85 м² | 7,5 сот. | 6 200 000 | 72 941 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Дубровка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 83,8 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 59 666 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Лисичкино СНТ да: «санузла» + «ремонт» | 89,6 м² | 8 сот. | 14 000 000 | 156 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лисичкино СНТ да: «санузла» + «отделка» | 90 м² | 8 сот. | 9 490 000 | 105 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2025 | 4 990 000 | история площадки |
| 28.07.2025 | 4 500 000 (−490 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 4 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 650 000 (−350 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 103218501 Продам дом 85 кв. М. На участке 8 соток в Снт "Энергетик" д. Васильевское Ступинского района МО. Дом 2-х этажный, из бруса. На 1-ом этаже: прихожая, кухня, гостиная, спальная комната. На 2-ом: две спальные комнаты. Окна- пластиковые стеклопакеты, внутри дизайнерская отделка. Камин. Коммуникации: эл-во 15 квт, летний водопровод, канализация. Также на участке расположено помещение с туалетом и душем, помещение для хранения инвентаря. Беседка для отдыха. Участок ровный, правильной формы, ухожен, по периметру огорожен забором и откатными воротами. Снт оснащено автоматическими воротами, окружено лесом. К Снт ведет отличная асфальтированная дорога. До Мкад 65 км по А-108, трассе М-4 Дон, Каширскому шоссе. Один собственник. Оперативный показ.