Новокаширское ш., 65 км от МКАД · земля с домом
Гвоздика СНТ, Ступино гор. округ
Дом 56 м², участок 8 сот., брус.
Дом по описанию: «Один дом брусовый двухэтажный 56 м2 на ленточном фундаменте.»
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 06.04.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 562 тыс. → дом ≈1,94 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Сотниково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22592
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 938 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 607 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сотниково СНТ | 11,9 сот. | 2 299 000 | 193 193 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крапивня СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Весна СНТ | 6 сот. | 725 000 | 120 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубровка СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубровка СНТ | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Байдиково д. | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Байдиково д. | 6,3 сот. | 1 800 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Байдиково д. | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Байдиково д. | 11,3 сот. | 700 000 | 61 947 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Байдиково д. | 5 сот. | 520 000 | 104 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 38 333 / 80 179 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 335 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 102 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 868 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 277 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березовые Дали СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 1 699 000 | 29 344 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубнево д. | 55 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 109 091 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Васильки-2 СНТ | 65 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 52 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Шматово д. | 55 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Малино пгт | 56 м² | 5,9 сот. | 800 000 | 14 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Малино пгт | 54,7 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 36 563 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Флора СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Восток-2 СНТ | 56 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 80 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом. Если говорить точно, то на участке два дома. Один дом брусовый двухэтажный 56 м2 на ленточном фундаменте. Второй дом одноэтажный щитовой 36 м2. Также на участке располагается баня (брус), сарай, туалет, летняя кухня, две теплицы (с виноградом). Плодовые (яблони) и декоративные деревья. Варианты подъезда: 1) Автобусом от станции Михнево, потом пешком от остановки 1,5км, 2) На автомашине от асфальта 1,5км по хорошей гравийной дороге.