Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Улыбка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 48 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 724 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −578 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Радуга ≈1,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2259
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 724 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 924 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Улыбка СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аист СНТ | 9 сот. | 1 315 000 | 146 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аист СНТ | 19 сот. | 2 100 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аист СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аист СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Раменье СНТ | 5,4 сот. | 4 500 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая Мельница-3 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 583 / 60 097 / 141 129 |
| цена объекта | 2 648 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 250 800 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 433 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -577 800 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Калинка СНТ | 48 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 39 583 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сосновка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Благодарово СНТ | 51,2 м² | 8,8 сот. | 4 500 000 | 87 891 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калинка СНТ | 51,5 м² | 6,4 сот. | 3 100 000 | 60 194 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Радуга СТСН | 50 м² | 6,5 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | ЦИТО СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Кузнецово д. | 49,6 м² | 6,4 сот. | 7 000 000 | 141 129 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Квартал 38Б КП | 49,8 м² | 8 сот. | 6 140 000 | 123 293 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Белоозерский пгт | 48 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петровское д. | 44 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 56 818 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 648 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 648 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная небольшая двухэтажная дача Раменский район, сельское поселение Кузнецовское, СНТ " Улыбка" Домик небольшой, но двухэтажный, почти новый, 2024 года постройки, на 7 сотках. По документам 30 кв.м , а так дом больше, это видно по