Новокаширское ш., 52 км от МКАД
Сумароково КП, Ступино гор. округ
Дом 140 м², участок 8,5 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 21.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 82/100 · уверенность 54 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 968 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 85 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 121 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,09 млн / целевая ≈14,48 млн / пессимист. ≈12,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,09 млн ₽, маржа 55 %, ROI 123 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 312 км ≈7 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22585
Рейтинг 82/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 41 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 920 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 968 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 532 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Топаз СНТ | 9,6 сот. | 911 000 | 94 896 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 3 350 000 | 209 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сумароково д. | 12 сот. | 2 800 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сумароково д. | 10 сот. | 1 435 000 | 143 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сумароково д. | 22 сот. | 2 600 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Адонис СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сумароково д. | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 034 / 121 186 / 140 945 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 088 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 284 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 479 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 12 870 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 095 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 123 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Бекетово парк КП да: «санузел» + «ремонт» | 133,5 м² | 9 сот. | 17 990 000 | 134 757 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Бекетово парк КП да: «санузла» + «отделки» | 147 м² | 9 сот. | 12 500 000 | 85 034 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Бекетово парк КП да: «санузле» + «мебелью» | 130 м² | 9 сот. | 13 990 000 | 107 615 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Панорама Ривер КП да: «санузла» + «отделке» | 127 м² | 9 сот. | 17 900 000 | 140 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 4 100 000 (−900 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 500 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с недостроенным домом в КД Сумороково-2. Площадь дома около 140метров! По периметру участка залит бетонный (марка В25) ленточный фундамент для будущего забора (можно и кирпич и другие материалы класть для забора). Фундамент дома 2метровые сваи бетонные, далее ленточный фундамент 60 см шириной, далее пеноплекс (5ка)на нее плита бетонная 20 см монолитная на весь дом!, бетон марки 500 (B30)! Фундамент рассчитан на 3 этажа, т. Е. При необходимости можно достроить еще 2 этажа и получить дом 420 метро! Много стройматериалов есть, все оставляем (на фото видно). Остальные подробности по телефону