Новокаширское ш., 58 км от МКАД
Сафроново д., Ступино гор. округ
Дом 59 м², участок 10 сот., бревно, 1955 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 28.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 928 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Шугарово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22583
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 788 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 928 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 572 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 593 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сафроново д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сафроново д. | 13,4 сот. | 1 950 000 | 145 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сафроново д. | 23 сот. | 2 990 000 | 130 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сафроново д. | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сафроново д. | 23 сот. | 2 990 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сафроново д. | 13,4 сот. | 1 700 000 | 126 866 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сафроново д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сафроново д. | 7 сот. | 570 000 | 81 429 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Липитино с. | 8,3 сот. | 1 550 000 | 186 747 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Липитино с. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 344 / 49 166 / 107 348 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 813 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 672 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 805 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Восток-2 СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 74 833 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Восток-2 СНТ | 56 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 80 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Реставратор СНТ | 55,8 м² | 6 сот. | 5 990 000 | 107 348 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Михнево пгт | 60 м² | 8,2 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сафроново д. | 50 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Останково д. | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березовые Дали СНТ | 57,9 м² | 6 сот. | 1 699 000 | 29 344 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Лесник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом участок 10 соток уютный домик 59 м2. Отличный вариант для летнего отдыха. А так же можно проживать и земной в доме печь дровенная. Электрика полностью заменина. Рядом остановка до Михнево, доостоновки 5 минут. А так же есть магазины Верный, пятёрочка, Ozon и WB. До электрички 4 км.