Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Воскресенск г., Воскресенск гор. округ
Дом 685 м², участок 6,8 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 22.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 22/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈132 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 4 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 14 тыс.
Ремонт ≈13,6 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Шиферная ≈0,3 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №2258
Рейтинг 22/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 236 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 26 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 12 сот. | 5 200 000 | 433 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 29 сот. | 3 000 000 | 103 448 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 5 200 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5,3 сот. | 1 300 000 | 245 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7,5 сот. | 1 700 000 | 226 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 6,2 сот. | 1 600 000 | 258 065 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Сабурово с. | 9 сот. | 477 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 685 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 13 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 4 392 / 14 034 / 31 882 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Дубрава СТСН | 683 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 4 392 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Новлянское с. | 627 м² | 10 сот. | 19 990 000 | 31 882 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | станции Берендино пос. | 484,8 м² | 10 сот. | 6 803 500 | 14 034 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144535907 Продается часть дома в живописном месте. Удобное расположение: до станции Шиферная всего 3 минуты ходьбы. Дом и приусадебный участок нуждаются в уборке и ремонте.