Новокаширское ш., 33 км от МКАД
Три Берёзки - Бехтеево СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 30 м², участок 5,9 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 13.03.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 890 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 46 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −437 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Данилово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22577
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 20.5 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 17 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 890 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 210 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бехтеево д. | 7 сот. | 1 680 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Три Берёзки - Бехтеево СНТ | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бехтеево д. | 8 сот. | 1 465 000 | 183 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 10 сот. | 935 000 | 93 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 15,2 сот. | 5 200 000 | 342 105 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 9,2 сот. | 2 190 000 | 238 043 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 17,5 сот. | 8 750 767 | 500 044 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бехтеево д. | 5 сот. | 1 625 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 358 / 72 000 / 172 414 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 310 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 194 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 079 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 848 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -437 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Московский Трамвайщик СНТ | 28 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 96 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Кузьминки-1-Кузьминское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Энергетик-Введенское СНТ | 30,2 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 46 358 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 29 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 172 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Нива СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Южный СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Мичуринец СНТ | 39 м² | 8,3 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Мечта СНТ | 35 м² | 5,6 сот. | 3 499 000 | 99 971 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Мечта СНТ | 37,6 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 132 979 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.03.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 5.9 соток со строениями один дом 6×6 летний, второй 4×3 зимний утеплённый с кирпичной печкой, летний санузел с душем накопительным нагревателем. Плодовые деревья, кустарники. Место тихое вторая линия от леса, соседи спокойные. По границе участка колодец, вода круглогодично, летом водопровод из водонапорной башни. Пешая доступность от станции электрички 52 км. Павелецкого направления. Дорога тоже есть, плиты. Охрана круглогодичная. Участок в собственности строения не оформлены. Собственник первый и единственныйесли есть ещё вопросы звоните, отвечу.