Новокаширское ш., 20 км от МКАД
Домодедово г., Домодедово гор. округ
Дом 25 м², участок 4,2 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 20.09.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 60 %
Земля ≈305 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,23 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 165 тыс.–261 тыс. ₽/м², медиана 220 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,41 млн ₽, маржа 35 %, ROI 54 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Взлётная ≈1,3 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22574
Рейтинг 80/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 1 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 305 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 266 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 234 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 4,5 сот. | 4 300 000 | 955 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7,8 сот. | 5 800 000 | 743 590 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Серп и Молот СНТ | 7,6 сот. | 4 200 000 | 552 632 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7,6 сот. | 3 900 000 | 513 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Серп и Молот СНТ | 8 сот. | 4 300 000 | 537 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 27 сот. | 6 480 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Барыбино д. | 5,2 сот. | 3 655 393 | 702 960 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 165 000 / 220 000 / 260 664 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 039 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 787 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 535 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 031 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 406 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | 25 м² | 5,5 сот. | 5 500 000 | 220 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 30 м² | 4 сот. | 4 950 000 | 165 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Фаворит КП | 24 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 179 167 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 21,1 м² | 4 сот. | 5 500 000 | 260 664 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Ручеек ОНТ | 18 м² | 5,6 сот. | 4 400 000 | 244 444 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 30 м² | 3 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Запрудье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, земля Ижс, прописка, газ по границе. Электричество, водопровод городской.