Новокаширское ш., 32 км от МКАД
Ганусово СНТ, Раменский гор. округ
Дача 50 м², участок 6,4 сот.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 28.01.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 56 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 851 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −878 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈12,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22573
Рейтинг 34/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 18.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 21 % | 1.3 |
| участок | 5 | 22 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 851 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 399 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 980 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Раздолье СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисово-3 СНТ | 8 сот. | 1 599 000 | 199 875 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Виктория СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тайга-Пестово СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тайга-1-Борисово СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 16,2 сот. | 8 800 000 | 543 210 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 20 сот. | 4 600 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Борисово-2-Борисово СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ромашка-2 СНТ | 19,6 сот. | 7 954 000 | 405 816 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ромашка-2 СНТ | 15 сот. | 5 925 000 | 395 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 50 000 / 83 026 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 544 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -877 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Пеленг-Борисово СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ромашка СНТ | 48 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пеленг-Борисово СНТ | 53 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 34 906 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Залесье д. | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Магистраль СНТ | 49,6 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Введенское с. | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Борисово-3 СНТ | 58 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Оазис ДНТ | 50 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Малышево д. | 55 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 67 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ветеран-Авиа СНТ | 54,2 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 83 026 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.01.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 12.02.2026 | 2 650 000 (+50 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 2 649 000 (−1 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 2 549 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 449 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 350 000 (−99 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Все документы на дом и землю оформленны более 10 лет. Продаётся уютная дача. Снт хорошо охраняется. Подъезд круглогодичный снег зимой чистят трактором. Две детских площадки и небольшой пруд для купания и рыбалки. Удобный подъезд по Новорязанскому ш. И Каширскому ш. Туалет и душевая кабина в доме. Фундамент ленточный, крепкий, пол не скрипит, не ходит. Окна пластиковые. Разумный торг.