Новокаширское ш., 91 км от МКАД
Автомобилист-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 52 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 289 тыс. → дом ≈810 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 35 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈934 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −136 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Пахомово ≈19,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22571
Рейтинг 20/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 088 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 289 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 810 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Автомобилист-2 СНТ | 6,8 сот. | 300 000 | 44 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Автомобилист-2 СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Калитино-1 СНТ | 5 сот. | 325 000 | 65 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Источник СНТ | 9,5 сот. | 400 000 | 42 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пирогово СНТ | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирогово СНТ | 6,6 сот. | 950 000 | 143 939 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирогово СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирогово СНТ | 11 сот. | 695 000 | 63 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Волохово д. | 12 сот. | 895 000 | 74 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Волохово д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 615 / 41 818 / 51 923 |
| цена объекта | 1 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 934 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 122 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 016 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 698 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -136 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Пирогово СНТ | 52 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вязищи д. | 55 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Присады д. | 52 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Лужки д. | 56,3 м² | 6,7 сот. | 9 990 000 | 177 442 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 1 199 000 (−101 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 099 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 099 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается добротная дача в Снт Автомобилист-2. Показ по предварительной договорённости. Более 3-х лет в собственности. Полная стоимость в договоре. Подробная информация по телефону.