Новокаширское ш., 39 км от МКАД
Новое Косино КП, Домодедово гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,06 млн ₽, 103 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 72 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: баня, газ.
До ст. Барыбино ≈5,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22563
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 420 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 041 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 059 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 102 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 12,8 сот. | 2 320 000 | 181 250 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5,1 сот. | 820 000 | 160 784 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Косино д. | 9,5 сот. | 2 150 000 | 226 316 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7 сот. | 1 355 644 | 193 663 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Косино д. | 7 сот. | 1 090 000 | 155 714 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Косино д. | 20,4 сот. | 4 900 000 | 240 196 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Косино д. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Косино д. | 5,5 сот. | 950 000 | 172 727 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Косино д. | 11,7 сот. | 2 104 200 | 179 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Косино д. | 7 сот. | 1 228 500 | 175 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 120 312 / 194 444 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 211 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 990 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 769 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 066 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Яновский Ручей СНТ | 18 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Матчино д. | 16 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 115 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Тонус-1 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Степыгино ИЖС КП | 24 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 129 167 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Южный СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный дом( баня) из бруса в живописном районе с видом на хвойный лес. Участок 6 соток, забор, откатные ворота, электричество, скважина, выгребная яма( две по 5 колец), газ будет до конца 27-го года. Удобная транспортная доступность, подъезд к участку асфальт, школа, садик, магазины.