Новокаширское ш., 2 км от МКАД
Видное г., Ленинский гор. округ
Дом 40 м², участок 4,1 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 60 %
Земля ≈726 тыс. ₽/сот. × 4,1 сот. = 2,98 млн → дом ≈525 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 94 тыс.–312 тыс. ₽/м², медиана 170 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,92 млн / целевая ≈6,22 млн / пессимист. ≈5,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,76 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Заводская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 2 км, на машине ≈10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22557
Рейтинг 77/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 93 % | 39.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 1 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 725 658 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 975 000 ₽ (4,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Малое Видное д. | 9,5 сот. | 6 500 000 | 684 211 | снят (цена объявления) 08.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 6 500 000 | 866 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,1 сот. | 3 400 000 | 478 873 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9 сот. | 3 300 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 7 200 000 | 900 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Малое Видное д. | 13 сот. | 14 999 999 | 1 153 846 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Видное д. | 4 сот. | 4 500 000 | 1 125 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Видное д. | 10 сот. | 8 500 000 | 850 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.2 км | Подлипки ТЛПХ | 14,6 сот. | 17 000 000 | 1 164 384 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Малое Видное д. | 8 сот. | 8 800 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 286 / 170 238 / 312 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 916 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 570 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 224 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 533 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 758 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 40 м² | 5,7 сот. | 11 800 000 | 295 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Булатниково с. | 40 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Беседы с. | 40 м² | 4 сот. | 12 500 000 | 312 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Горки д. | 40 м² | 3,8 сот. | 3 800 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Лопатино рп | 40 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Горки д. | 42 м² | 5,3 сот. | 8 000 000 | 190 476 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Картинская Гора СНТ | 35 м² | 3,5 сот. | 3 300 000 | 94 286 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Астра СНТ | 40 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 225 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вырубово д. | 37,2 м² | 2,3 сот. | 4 700 000 | 126 344 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | 40 м² | 3,3 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Старый дом на участке неправильной формы. Сейчас участок 8,1 сотка, после межевания делим пополам. Электричество есть, газ по границе. 50:21:0040112:237.