Новокаширское ш., 37 км от МКАД
Родничок СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 04.08.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 669 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 101 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–194 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,82 млн / целевая ≈2,54 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −966 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈0,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22556
Рейтинг 30/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 518 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 669 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 531 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 101 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Родничок СНТ | 6,9 сот. | 1 555 000 | 225 362 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Родничок СНТ | 10 сот. | 1 867 500 | 186 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Родничок СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Родничок СНТ | 7,3 сот. | 1 640 000 | 224 658 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гальчино д. | 11,2 сот. | 1 300 000 | 116 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Родничок СНТ | 10,2 сот. | 2 176 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гальчино д. | 5,3 сот. | 2 482 490 | 468 394 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гальчино д. | 8 сот. | 720 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7,6 сот. | 1 700 000 | 223 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Гальчино д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 115 000 / 194 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 818 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 677 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 536 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 254 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -966 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Волна СНТ (Истомиха д.) | 25 м² | 6,7 сот. | 2 800 000 | 112 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Бехтеево д. | 25 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Северка-Уварово СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Московский Трамвайщик СНТ | 23 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 106 522 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 24,4 м² | 5,4 сот. | 3 750 000 | 153 689 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Поздново д. | 25 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 118 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Поздново д. | 25 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 148 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Белые Столбы-2 СНТ | 24 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Карамель КП | 25 м² | 5 сот. | 4 850 000 | 194 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Белые Столбы-2 СНТ | 25,7 м² | 7,2 сот. | 1 850 000 | 71 984 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2025 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с летним домом, есть летная кухня.