Новокаширское ш., 71 км от МКАД
Металлург-11 СТСН, Ступино гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 28.07.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 795 тыс. → дом ≈55 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 51 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,58 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈40 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Жилёво ≈5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22553
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 3.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 70 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 795 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 55 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 833 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Гремячий СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Каширское шоссе 97-й км | 50 сот. | 11 900 000 | 238 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гремячий-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Псарево д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Псарево д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ситне-Щелканово с. | 15 сот. | 3 250 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ситне-Щелканово с. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ситне-Щелканово с. | 6,8 сот. | 460 000 | 67 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ситне-Щелканово с. | 25 сот. | 12 000 000 | 480 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 429 / 59 486 / 66 667 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 578 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 499 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 420 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 39 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Бауманский Садовод СНТ | 29,5 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 118 644 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Шугарово-6 СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 51 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | 38,4 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 54 687 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.8 км | Металлург-13 СНТ | 21 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Ромашка СНТ | 21 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 66 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 1 000 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 990 000 (−10 000) | история площадки |
| 17.08.2025 | 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 890 000 (−10 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 850 000 (−40 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 950 000 (+150 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 880 000 (−70 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 850 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный участок с садовым домом в Снт "Металлург-11". Участок правильной формы, с посадками растений и плодоносящих деревьев и кустарников. Очень удобное месторасположение на первой улице от въезда в Снт, рядом с магазином. Хороший круглогодичный подъезд. Хорошие соседи(один сосед живёт постоянно). На участке из коммуникаций электричество, скважина. В Снт есть большой пруд. Снт находится рядом с трассой М-4. До Снт Металлург-11 можно добраться общественным транспортом-от ж д вокзала г Ступино до ост. Сады на автобусе ст Вихорна или ст Матвейково в сторону пос. Ситне Щелканово, далее пешком 10-12 минут. Можно доехать от ж д ст. Жилёво. Торг уместен. Оформление сделки в подарок.