Новокаширское ш., 80 км от МКАД
Приокский СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 643 тыс. → дом ≈257 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −425 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Заводская ≈13,9 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22551
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 643 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 257 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 140 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Приокский СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Приокский СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Турово с. | 8 сот. | 1 196 000 | 149 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Турово с. | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Турово с. | 10 сот. | 408 400 | 40 840 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Турово с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Турово с. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Турово с. | 32 сот. | 7 100 000 | 221 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Турово с. | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Турово с. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 400 / 36 102 / 44 000 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 675 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 508 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 340 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -425 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Калитино-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 270 000 | 25 400 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Вязищи д. | 55 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Бекетово д. | 50 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Ока СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Автомобилист-2 СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Сайгатово д. | 60 м² | 5,2 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Ока СНТ | 65 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 42 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 36 750 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Калитино-1 СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 950 000 | 27 143 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6 соток с небольшим кирпичным домом в снт Приокский. Участок хорошо продувается, незаболоченный, вода никогда не стоит. На участке есть колодец-родник. Подключен электрический насос. Электричество в доме проведено от столбов новыми проводами. Договор заключен непосредственно с поставщиком электроэнергии. На участке есть 2 технические постройки которые требуют ремонта либо сноса. Дом кирпичный, на хорошем фундаменте, требуется внутренний косметический ремонт. По всему кругу участка установлен железный забор. Небольшие взносы в снт. Проезд в снт по звонку с телефона, откатные электрические ворота. Неподалёку живописный сосновый лес с ягодами и грибами. Особое внимание стоит уделить что в 5 езды находится река Ока.