Новокаширское ш., 72 км от МКАД
Машиностроитель-4 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 52 м², участок 4 сот., брус.
Цена 1,69 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 323 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 27 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Колычево ≈6,3 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22544
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 323 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 367 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 288 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Петрово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Петрово д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 11,8 сот. | 3 000 000 | 254 237 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 50 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Петрово д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 273 / 37 500 / 44 000 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 670 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 586 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 503 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 336 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 040 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Машиностроитель-4 СНТ | 60 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Металлург-8 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Металлург-3 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 32 407 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Пластик КП | 49,5 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Алеево-2 д. | 45 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 37 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Металлург-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 960 000 | 66 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 690 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 690 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дом 52 м2 и Земельный участок 4 сотки, в Ступинском районе, Снт Машиностроитель-4, (в 15 минутах езды от города Ступино). Дом-каркасный. Общая площадь 52 м2. Кухня. Спальни -3. Гостиная. Летняя веранда. На участке имеется летний Баня, туалет, хозблок. Коммуникации; Вода в доме. Электричество в доме. Дорога- щебень с асфальтной крошкой. Земельный участок 4 сотки, ровный без уклонов. Доброжелательные соседи. Круглогодичный подъезд, автобусная остановка. Цена 1 690 000 руб. Более пяти лет в собственности!