Новокаширское ш., 34 км от МКАД
Соломыково д., Домодедово гор. округ
Дача 40 м², участок 6,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 50 %
Земля ≈145 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 897 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 36 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −91 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Данилово ≈6,4 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22541
Рейтинг 28/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 91 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.3 |
| участок | 5 | 20 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 144 728 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 897 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 203 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лайнер СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Соломыково д. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соломыково д. | 9,2 сот. | 1 300 000 | 141 304 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соломыково д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Соломыково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Соломыково д. | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-5 СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-5 СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лайнер-Соломыково СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран-5 СНТ | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 170 / 41 162 / 88 571 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 695 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 610 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 526 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 356 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 229 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Северка-Уварово СНТ | 41,3 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 41 162 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Залесье д. | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Березки-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 88 571 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу, всё как на фото и в описании. Дополнительная информация по телефону.