Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Радуга СТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 111,6 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 21.08.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 62 %
Земля ≈234 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 77 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈2,03 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,81 млн / целевая ≈7,93 млн / пессимист. ≈7,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,21 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Радуга ≈1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2254
Рейтинг 67/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 91 % | 39 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 233 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 402 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 898 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 007 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Полет СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Геофизик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сосновка СНТ | 6,7 сот. | 1 990 000 | 297 015 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сосновка-2 СТ | 6,7 сот. | 2 200 000 | 328 358 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тополек СНТ | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карди-Полет СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивановка д. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивановка д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ивановка д. | 8,3 сот. | 3 000 000 | 361 446 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 111,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 032 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 955 / 83 019 / 101 818 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 807 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 367 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 926 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 209 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Михалево с. да: «санузла» + «отделка» | 110 м² | 6 сот. | 11 200 000 | 101 818 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Машиностроитель пос. да: «ванные» + «въезжай и живи» | 106 м² | 6,6 сот. | 8 800 000 | 83 019 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Михалево с. да: «ванной» + «теплый пол» | 110 м² | 6 сот. | 8 465 000 | 76 955 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке 6 соток в СНТ Радуга (бывшие Госплановские дачи) крепкий дачный дом из крупного бруса (5-стенок). Рубился в Орловской области под заказ. Дом очень теплый. Каменный фундамент. Снаружи и внутри отделан вагонкой. Большая терраса, две комнаты на втором этаже. Дополнительно кирпичная летняя кухня с душем и баней. Колодец. По границе участка поселковый летний водопровод. По документам дом - 79,8 м. кв (не входит площадь веранды и мансарды), летняя кухня с баней - 31,8 м. кв. От ж.д. станции Радуга 10-15 минут пешком. В сезон на территории работает продуктовый магазин.