Новокаширское ш., 47 км от МКАД
Пломбирка КП, Домодедово гор. округ
Дом 31 м², участок 6,5 сот., 2023 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–166 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −737 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈6,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №22539
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 17.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 5.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 039 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 961 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 258 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Введенское с. | 7,2 сот. | 1 150 000 | 159 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Введенское с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Введенское с. | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Энергетик-Введенское СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Введенское с. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Введенское с. | 8 сот. | 1 299 999 | 162 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Караваево д. | 10,2 сот. | 3 200 000 | 313 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Караваево д. | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Караваево д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Введенское с. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 100 834 / 165 625 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 433 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -737 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Барыбино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Барыбино СНТ | 30 м² | 7,3 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Гальчино Сити КП | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 30,7 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 141 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Заречное СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Три Берёзки - Бехтеево СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Три Берёзки - Бехтеево СНТ | 30 м² | 5,9 сот. | 2 100 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 30 м² | 9,5 сот. | 3 449 999 | 115 000 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Домодедово Таун КП | 32 м² | 6,8 сот. | 5 300 000 | 165 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Автопромовец СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 05.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 04.12.2025 | 4 100 000 (+600 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 100 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 15.07.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 23.09.2026 | 2 700 000 (−290 000) | история площадки |
| 29.09.2026 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
срочно . без торга. нал. Дом с сауной. Постройка 2023 Полностью готов. Внутренняя и внешняя отделка Меблирован и оборудован бытовой техникой. ипотека без проблем но чуть допоже