Новокаширское ш., 50 км от МКАД
Полушкино д., Ступино гор. округ
Дача 20,3 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 11.07.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 48 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,11 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 60 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈306 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,42 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈394 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 309 км ≈5,7 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22533
Рейтинг 45/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 16.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 27 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 292 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 108 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 581 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Полушкино д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Полушкино д. | 12 сот. | 870 000 | 72 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полушкино д. | 8 сот. | 945 000 | 118 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электра СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Космос СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Универсал СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Универсал СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электра СНТ | 7,8 сот. | 1 280 000 | 164 103 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Север СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 306 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 140 000 / 190 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 082 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 740 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 394 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Лесное СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Немцово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Раздолье СНТ | 25 м² | 8,2 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в живописном уголке Подмосковья. Вас ждет уникальное предложение уютная дача площадью 20.3 м2 на земельном участке в 10 соток, расположенная в Снт "Шерстяник". Ваша новая дача это идеальное место для отдыха от городской суеты, наслаждения природой и свежим воздухом! Собственный березовый лес на территории участка, где растут грибы и множество других диковинок, подарит вам неповторимые моменты сближения с природой. Участок огорожен стильным забором, а на его территории вы найдете построенное здание с кухней и спальней. Внутри косметический ремонт, что позволяет вам сразу же начать наслаждаться жизнью на даче. Этажность 1, что добавляет удобства, особенно для отдыха с семьей или друзьями. Кроме того, вы сможете наслаждаться прекрасным прудом в снт, где разводят рыбу. Это место идеально подходит как для спокойного уединения, так и для активного отдыха с близкими. На участке уже залит ленточный фундамент (8 на 10), который можно использовать для дальнейшего строительства, а также имеется скважина глубиной 26 метров, что обеспечит вас качественной водой на протяжении всего года. Дополнительные удобства: электричество (220 В), биотуалет все, что нужно для комфортного проживания. Садоводческое товарищество обжито, что создает уютную атмосферу и дружелюбное окружение. Не упустите шанс стать владельцем этой замечательной дачи, где вы сможете создавать незабываемые моменты, отдыхая на природе! Звоните, чтобы узнать больше и организовать просмотр!