Новокаширское ш., 48 км от МКАД
Центр СНТ, Ступино гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 829 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −652 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22527
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 14.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 829 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 911 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Феникс СНТ | 16 сот. | 2 200 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Наладчик СНТ | 10 сот. | 4 600 000 | 460 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Космос СНТ | 11 сот. | 3 890 000 | 353 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Утренние Зори СНТ | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 46 368 / 70 755 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 383 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 264 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 906 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -651 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Сокол СНТ | 53 м² | 6,3 сот. | 3 400 000 | 64 151 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Радио СНТ | 46 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 65 217 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Степыгино д. | 46,4 м² | 6,2 сот. | 9 000 000 | 193 966 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Наладчик СНТ | 36 м² | 8 сот. | 5 550 000 | 154 167 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Вентилятор-2 СНТ | 42,4 м² | 5,6 сот. | 3 000 000 | 70 755 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сокольники СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вентилятор СНТ | 53 м² | 5 сот. | 795 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 21 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Соловьи СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Мансурово д. | 57 м² | 6,4 сот. | 2 550 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Комфортная, уютная дача, с зоной барбекю. Добрые соседи. Транспортная доступность.