Новокаширское ш., 38 км от МКАД
Матчино д., Домодедово гор. округ
Дом 33 м², участок 5,3 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 50 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 854 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −872 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 309 км ≈6,4 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22518
Рейтинг 26/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 20.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 5.1 |
| участок | 5 | 12 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 160 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 854 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 346 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Матчино д. | 6,1 сот. | 1 108 980 | 181 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Матчино д. | 6 сот. | 591 920 | 98 653 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матчино СНТ | 7,5 сот. | 2 100 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 13,2 сот. | 2 980 940 | 225 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 7,6 сот. | 1 398 600 | 184 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино СНТ | 5,6 сот. | 950 000 | 169 643 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Матчино д. | 20 сот. | 6 900 000 | 345 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Матчино д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 87 024 / 189 560 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 135 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 978 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 822 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 508 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -872 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Карамель КП | 33,7 м² | 5,4 сот. | 5 000 000 | 148 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дружба СНТ | 34 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Уварово СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Барыбино д. | 35,7 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 74 230 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Шишкино д. | 36 м² | 5,1 сот. | 2 950 000 | 81 944 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Юсупово с. | 38 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Московский Трамвайщик СНТ | 33,3 м² | 7,8 сот. | 2 500 000 | 75 075 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Степыгино КП | 36,4 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 189 560 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 30,7 м² | 7 сот. | 4 350 000 | 141 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Ртищево КП | 35 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 137 143 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом на участке 5,25. Возведен каркас. Зарегистрирован. Можно прописаться. За домом можно построить большой дом. Рядом пляж.