Новокаширское ш., 44 км от МКАД
Ступино д., Домодедово гор. округ
Дом 186 м², участок 9,9 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 15.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 62 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 9,9 сот. = 829 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 79 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈3,62 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈17,91 млн / целевая ≈16,11 млн / пессимист. ≈14,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈7,73 млн ₽, маржа 54 %, ROI 117 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. пл. 309 км ≈1,3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22512
Рейтинг 84/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 4 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 54 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 829 000 ₽ (9,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 671 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ступино д. | 6,1 сот. | 1 350 000 | 221 311 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дорожники д. | 14 сот. | 3 430 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ступино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ступино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ступино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ступино д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дорожники д. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ступино д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ступино д. | 5 сот. | 375 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ступино д. | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 186 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 412 / 101 470 / 123 529 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 17 906 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 17 011 000 ₽ |
| продажа: целевая | 16 115 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 14 325 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 7 730 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 117 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Сказка КП да: «санузел» + «отделку» | 190 м² | 9 сот. | 17 500 000 | 92 105 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Добрыниха с. да: «ванная» + «теплые полы» | 180 м² | 10,5 сот. | 18 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Добрыниха с. да: «ванные» + «отделка» | 170 м² | 10,4 сот. | 18 300 000 | 107 647 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Максимиха д. да: «ванной» + «теплый пол» | 200 м² | 9 сот. | 9 500 000 | 47 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дачная Практика КП да: «санузел» + «заходи и живи» | 170 м² | 10 сот. | 17 500 000 | 102 941 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Регата КП да: «ванные» + «ремонт» | 170 м² | 9 сот. | 21 000 000 | 123 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Шишкино КП да: «ванные» + «под ключ» | 170 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 79 412 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом(гараж с жилым модулем на втором жтаже) 186кв, общая площадь., схема участа прилагается смотрите фото. 1 этаж большой гараж делали под газель высота потолка 4 метра, ворота 3.5м. Ширина 5м длина 8м. 56 кв/м свободного назначения. 2 этаж. 86кв/м жилой. Разделен на комнаты. Туалет. Ванна. Кухня/столовая. Спальня. Строили для себя, и своими силами на время постройки капитального дома. Подойдет как временное проживание, Семейные Обстоятельства изменились приходится продавать. Доступ участку круглогодичный. Гараж/дом каркасный утеплитель миниральная вата 100 плотности. 150мм толщина стен. Вода(колодец 11колец, канализация септик), подключены заведено в помещение. Электричество 3фазы 15квт. Газ по границе участка. Окна пластиковые двухкамерные. Небольшой торг минимальный.