Новокаширское ш., 57 км от МКАД
Агарино д., Ступино гор. округ
Дача 24 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 585 тыс. → дом ≈415 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −298 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈11,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22511
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 415 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Агарино д. | 6,4 сот. | 750 000 | 117 187 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Агарино д. | 24 сот. | 3 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агарино д. | 12,9 сот. | 900 200 | 69 783 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агарино д. | 20 сот. | 7 000 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отрада ДНП | 14,8 сот. | 2 500 000 | 168 919 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агарино д. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агарино д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кравцово д. | 7 сот. | 1 600 000 | 228 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Агарино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Отрада ДНП | 15,7 сот. | 2 990 000 | 190 446 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 51 667 / 68 750 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 226 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 161 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 032 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -298 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.3 км | Радуга-3 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Лада СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 112 000 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Дорожник КП | 25 м² | 6 сот. | 890 000 | 35 600 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Сокол СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Солнечная Поляна-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Дубрава-2 СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Дорожник КП | 28 м² | 6 сот. | 1 330 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Гремячий СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Лотос СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Калининец СНТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток с щитовым домиком под косметический ремонт от Зодчего в шаговой доступности от автобусной остановки в охраняемом Снт Нефтяник-5. Забор рабица, глубокий колодец, договор с россетями 8квт, отдельностоящий душ, туалет. Много деревьев, вековые сосны! Собственность с 2012г. В шаговой доступности весьма оживленная трасса, а-108, любителям тишины данный вариант не подойдёт, ввиду чего разумный торг рассматривается! С 12:00 до 23:00.