Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Хуторок СНТ, Ступино гор. округ
Дача 70 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 865 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −228 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Путевой пост 320 км ≈3,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22510
Рейтинг 34/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 082 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 865 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 335 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Крона СНТ | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крона СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мебельщик-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Созидатель СНТ | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лисичкино СНТ | 14,7 сот. | 1 550 000 | 105 442 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кишкино д. | 5,5 сот. | 700 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 5 сот. | 580 000 | 116 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 8,1 сот. | 600 000 | 74 074 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кишкино д. | 6 сот. | 925 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 176 / 44 418 / 74 074 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 678 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 494 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 310 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -228 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Огонек СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 56 716 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Орехово СНТ | 74,8 м² | 8 сот. | 4 080 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Радуга-3 СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Рябинка СНТ | 72 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Михнево СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Проскурниково д. | 81 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 74 074 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Птицевод СНТ | 64 м² | 12 сот. | 16 000 000 | 250 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хуторок СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Нефтяник СНТ | 85 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 21 176 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Рябина СНТ | 83,3 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 44 418 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в живописном месте: лес, пруд и готовая база для строительства. Продается участок в шикарной локации для тех, кто ценит тишину и комфорт. Идеальное сочетание природы и доступности: рядом густой лес и пруд с рыбой рай для рыбаков и любителей прогулок. При этом вы не отрезанны от цивилизации: рядом трасса М4, что обеспечивает отличную транспортную доступность. *На участке уже есть: *Фундамент: * Готовая основа под строительство вашего основного дома и машиноместо *Постройка 6х6 м: * Двухэтажное строение из бруса 150 мм. Универсальный вариант: можно использовать как гостевой дом, полноценную дачу или переоборудовать под уютную баню. *Преимущества: * *Для семьи: * Чистый воздух, место для игр детей и спокойного отдыха. *Для бизнеса: * Локация идеально подходит под сдачу в аренду (глэмпинг, гостевой дом) благодаря близости к М4 и живописным природным объектам. Звоните, чтобы записаться на просмотр!