Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дом 32 м², участок 5,8 сот.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,25 млн ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 49 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 648 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 34 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,49 млн / целевая ≈1,34 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Егорьевск I ≈0,9 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2251
Рейтинг 15/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 648 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 352 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8,2 сот. | 2 200 000 | 268 293 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 11,7 сот. | 410 000 | 35 043 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 9 сот. | 13 000 000 | 1 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 2 сот. | 6 000 000 | 3 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,6 сот. | 5 300 000 | 803 030 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 45 455 / 68 333 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 486 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 412 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 337 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 189 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 151 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Захарово д. да: «ванная» + «ремонта» | 33 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | да: «ванные» + «ремонтом» | 30 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 68 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Яблонька-2 СНТ да: «ванные» + «ремонтантной» | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 250 000 | история площадки |
| 08.09.2026 | 2 000 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 142607607 Ваш уголок спокойствия и уюта: Семейная дача в СНТ "Росинка 4Б" Откройте для себя идеальное место для семейного отдыха, где каждый найдет занятие по душе! Эта уютная дача создана для комфорта как молодого поколения, так и для родителей и бабушек с дедушками. Особенности дома: Компактность и функциональность: Небольшой, но продуманный дом с просторной кухней и двумя уютными комнатами на первом и втором этажах. Удобства: В доме оборудована комната с биотуалетом, есть возможность легко установить полноценный душ. Экологичный интерьер: Стены комнат отделаны натуральной вагонкой, создающей неповторимый уют и способствующей здоровому микроклимату (минимум пыли!). Современные окна: Пластиковые окна обеспечивают отличную тепло- и шумоизоляцию, а также удобное проветривание. Коммуникации: Заведено электричество 15 кВт. Прелести участка: Идеальный ландшафт: Ровный участок правильной формы с ухоженным газоном, который радует глаз и приглашает к отдыху. Собственный сад-огород: Уже посажены плодовые деревья и кустарники. Обустроены аккуратные грядки с клубникой, чесноком, зеленью и морковью для свежих овощей к столу. Зоны отдыха и хобби: Просторная беседка (30 м2) для семейных обедов и вечерних посиделок, летний душ с подогревом воды, небольшая теплица. Хозяйственные постройки: Удобные хозпостройки для хранения садового инвентаря и совершенно новый сарай, специально оборудованный для разведения кур (с гнездами!). Все постройки и грядки гармонично вписаны в ландшафт, не нарушая красоты газона. Выгодное расположение и перспективы: СНТ "Росинка 4Б" находится в удобной городской локации. Это не просто дача, это инвестиция в будущее: в перспективе планируется проведение газа, что позволит оформить дом как жилой и наслаждаться круглогодичным проживанием. Приятный бонус: плодовые деревья, кустарники и ароматные цветы в подарок! Не упустите возможность стать владельцем этой прекрасной дачи! Звоните или пишите, показ возможен по договоренности в любое удобное для вас время.