Новокаширское ш., 69 км от МКАД
Горки д., Ступино гор. округ
Дом 38 м², участок 2 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈304 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 608 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 39 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,71 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −990 тыс. ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); газ — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Жилёво ≈0,5 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22507
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 303 998 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 608 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 392 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 632 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Жилево пгт | 8,2 сот. | 2 500 000 | 304 878 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жилево пгт | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жилево пгт | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жилево пгт | 13,5 сот. | 4 100 000 | 303 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жилево пгт | 33 сот. | 13 000 000 | 393 939 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жилево пгт | 48 сот. | 15 360 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилево пгт | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жилево пгт | 7,5 сот. | 2 300 000 | 306 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жилево пгт | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 286 / 41 642 / 41 642 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 713 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 627 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 542 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 370 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -990 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Жилево пгт | 40,8 м² | 1,6 сот. | 1 699 000 | 41 642 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | 40,8 м² | 1,6 сот. | 1 699 000 | 41 642 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.7 км | 38 м² | 2,5 сот. | 3 800 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19 км | 42 м² | 1 сот. | 1 650 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем половин дома, требуется космический ремонт, вода, газ, электричество есть. Остановки автобуса, жд стания, магазин, аптека, школа, детский сад в шаговой доступности 10 минут ходьбы. Автономное отопление от газового котла, свой колодец, туалет на улице.