Новокаширское ш., 54 км от МКАД
Ясные Зори 2 дп, Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 02.05.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 62 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 397 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,3 млн / целевая ≈4,77 млн / пессимист. ≈4,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈714 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малино ≈5,6 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22506
Рейтинг 46/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 41 % | 18.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 49 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.7 |
| участок | 5 | 32 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 992 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 397 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 103 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 043 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ясные Зори 2 дп | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ясные Зори 2 дп | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ясные Зори 2 дп | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ясные Зори ДНП | 31 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясные Зори ДНП | 7,2 сот. | 500 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедьево с. | 7,2 сот. | 570 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясные Зори ДНП | 6,3 сот. | 390 400 | 61 968 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Щапово д. | 10 сот. | 490 000 | 49 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щапово д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Щапово д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 238 / 70 708 / 112 069 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 299 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 034 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 769 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 239 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 714 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Щапово д. | 75 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 50 667 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нефедьево с. | 64,1 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 93 604 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Севастополь СНТ | 73 м² | 8 сот. | 7 910 000 | 108 356 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мичуринец-3 СНТ | 68,5 м² | 8,5 сот. | 4 300 000 | 62 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березки СНТ | 75 м² | 9 сот. | 5 450 000 | 72 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ясные Зори ДНП | 80 м² | 5,5 сот. | 4 290 000 | 53 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нефедьево с. | 58 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 112 069 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Теплоэнергетик СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 899 000 | 36 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Русь СНТ | 80 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Щапово с. | 80 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.05.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 20.05.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 2 700 000 (+700 000) | история площадки |
| 14.11.2025 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 500 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю Участок 7,3 сотки с каркасным домиком 6*6. По периметру участка стоит забор. Сам участок ровный. Свет проведен на участок. Объект находится в Ступинском районе Ясные зори 2. Хорошее тихое месте для отдыха с отличной природой. Отличные соседи. В доме только есть готовый черновой пол. Остальное нужно утеплять и доделывать. Совсем нет времени этим заниматься. Торг.