Новокаширское ш., 37 км от МКАД
Юсупово с., Домодедово гор. округ
Дом 68 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Земля ≈162 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,02 млн → дом ≈2,18 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 5 км, 47 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,89 млн / пессимист. ≈2,57 млн → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈7,9 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22503
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.5 |
| участок | 5 | 21 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 024 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 176 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Юсупово с. | 5 сот. | 870 000 | 174 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Юсупово с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юсупово с. | 14 сот. | 1 360 000 | 97 143 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юсупово с. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юсупово с. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 7 сот. | 1 220 844 | 174 406 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 8 сот. | 1 280 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юсупово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 059 / 47 059 / 100 148 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 216 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 055 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 894 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 573 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 507 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
приличные 7 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рублево КП да: «санузел» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юсупово парк КП да: «ванные» + «отделка» | 67,4 м² | 6,7 сот. | 4 100 000 | 60 831 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шишкино д. да: «ванной» + «ламинат» | 68 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 47 059 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Степыгино д. да: «санузел» + «отделка» | 67,4 м² | 6,8 сот. | 6 750 000 | 100 148 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Матчино д. да: «ванная» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом 68 м2 на участке 6,3 сотки для Пмж. Дом построен из качественных материалов (окна Rehau, металлочерепица), статус "жилой" позволяет оформить прописку. Планировка: 3 спальни, кухня-гостиная, санузел, тамбур, веранда. Внутри выполнена предчистовая отделка: дом готов к финишному покрытию пола и установке сантехники. Преимущества расположения: Тупиковая улица, окруженная лесом (тишина и приватность). Круглогодичный асфальтированный подъезд. Развитая инфраструктура: магазины, храм, транспорт до школы и ж/д станции. Рядом водоем для отдыха и рыбалки. Дом строился для себя, на качестве не экономили. Документы готовы к сделке. Звоните, организую показ в удобное время.