Новокаширское ш., 35 км от МКАД
Шишкино д., Домодедово гор. округ
Дом 36 м², участок 5,1 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 1,38 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −308 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈6,8 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22502
Рейтинг 35/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 4.9 |
| участок | 5 | 10 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 270 755 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 381 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 569 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шишкино д. | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шишкино д. | 5,3 сот. | 1 549 033 | 292 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шишкино д. | 7,8 сот. | 1 346 800 | 172 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Шишкино д. | 5 сот. | 1 515 387 | 303 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишкино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишкино д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Брусникино пос. | 5,3 сот. | 1 500 000 | 283 019 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шишкино д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дачная Практика 2 КП | 12 сот. | 5 500 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 101 116 / 189 560 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 650 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 285 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -307 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Карамель КП | 33,7 м² | 5,4 сот. | 5 000 000 | 148 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Юсупово с. | 38 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 92 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Барыбино д. | 35,7 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 74 230 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Матчино д. | 33 м² | 5,3 сот. | 3 200 000 | 96 970 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Уварово СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Степыгино КП | 36,4 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 189 560 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 37 м² | 6,6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | 36 м² | 4 сот. | 5 900 000 | 163 889 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Дружба СНТ | 34 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | 38 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 105 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 3 595 000 | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 300 000 (−295 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 950 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Экологически благоприятный район: рядом водоёмы, чистый воздух. Автобусная остановка в 50 м от поселка. Общественным транспортом можно добраться до Ж/Д станции Барыбино Павелецкого направления., Участок земли площадью 5.05 соток, предназначенный для индивидуального жилищного строительства КП Шишкино 3 хоз. Пом. Зарегистрирована. Срочно.