Новокаширское ш., 43 км от МКАД
Татариново д., Домодедово гор. округ
Дом 105 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.03.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 525 тыс. → дом ≈2,98 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 5 км, 31 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,64 млн / целевая ≈4,18 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Вельяминово ≈2,7 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22500
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 429 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 975 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Татариново д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Татариново д. | 7,5 сот. | 800 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ильинское-5 СНТ | 5,1 сот. | 800 000 | 156 863 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татариново дп | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татариново д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татариново д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татариново дп | 12 сот. | 810 000 | 67 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татариново дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Татариново д. | 7,1 сот. | 708 000 | 99 718 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Медик-03 СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 45 816 / 89 990 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 641 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 409 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 177 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 713 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Марьинское СНТ да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Марьинское д. да: «санузла» + «отделка» | 98 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 60 204 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сырьево-1 СНТ да: «санузел» + «отделке» | 100 м² | 6 сот. | 8 999 000 | 89 990 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается качественный каркасный дом с земельным участком. Рядом с жд станцией Вельяминово. Главные преимущества: Тепло и энергоэффективность: Стены утеплены базальтовой плитой 150 мм. Пол и потолок усиленное утепление 200 мм (дом держит тепло зимой и прохладу летом). Установлены двухкамерные стеклопакеты. Высота потолков 2.7 м просторно и светло. Надежность и долговечность: Фундамент: свайно-винтовой (шаг свай не более 2.5 м для максимальной устойчивости). Каркас внутренних стен прошел заводскую обработку антисептиком (защита от грибка и гниения). Кровля: надежная металлочерепица. Предусмотрен вентилируемый зазор (фасад дышит, нет конденсата). Комфорт и отделка: Снаружи: имитация бруса (камерной сушки, не рассохнется). Внутри: евровагонка (камерной сушки, приятный микроклимат). Проложена оцинкованная сетка от грызунов (важный плюс для частного дома!).