Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Лужки СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., каркас, 2010 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 13.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 785 тыс. → дом ≈415 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 51 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,05 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Авсюнино ≈2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2250
Рейтинг 68/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 785 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 415 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Авсюнино д. | 20,1 сот. | 1 250 000 | 62 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авсюнино пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда СНТ | 11 сот. | 770 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Авсюнино д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авсюнино д. | 14 сот. | 8 999 000 | 642 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авсюнино д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Авсюнино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 042 / 76 000 / 90 909 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 716 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 530 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 344 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 973 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 053 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Гридино д. | 48 м² | 15 сот. | 2 450 000 | 51 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 55 м² | 11 сот. | 5 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.3 км | Корниловская д. | 50 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасный дом в идеальном состоянии, обшит сайдингом полностью готов к использованию. Внутри чисто, и уютно. Заезжайте и отдыхайте хоть завтра! Участок большой и просторный, с запасом места для ваших идей. Хотите баню, гараж или беседку для шашлыков? Земли хватит на все! Территория полностью огорожена, есть удобный заезд для автомобиля. На участке оборудован уличный туалет и душ все необходимое для комфортного дачного быта. До ж/д станции Авсюнино всего 20 минут пешком. На электричке до Москвы добираться легко и быстро отличный вариант для дачников. По всем вопросам звоните. Покажу, расскажу, договоримся! Код пользователя: 40994 Номер в базе: 14012858