Новорязанское ш., 59 км от МКАД · земля с домом
Аргуново д., Зарайск гор. округ
Участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке есть летний домик в черновой отделке.»
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 48 % · по фото: дом 2, участок 3, окружение 7, WOW 3, ⚠ недострой
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 365 тыс. → дом ≈485 тыс. ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 45 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈156 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈15 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Золотово ≈9,9 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №225
Рейтинг 20/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 78 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 11.3 |
| WOW | 10 | 22 % | 2.3 |
| дом | 5 | 11 % | 0.6 |
| сад | 5 | 22 % | 1.2 |
| МКАД | 15 | 59 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 67 % | 7 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| Недострой по фото | штраф к рейтингу | -15 | |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | маленький летний домик в черновой отделке, почти без отделки |
| участок и сад | 3 | заросший участок с высокой травой и строительным мусором |
| окружение | 7 | лес, река и хорошая транспортная доступность рядом |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за качества постройки и малых размеров |
Дешевый участок с заросшей территорией и временным строением, требует полной переработки. модель max-code, фото: 4, 09.11 09:45
По фото обнаружен недострой.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 365 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 485 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Аргуново-5 ДНП | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аргуново-5 ДНП | 22,5 сот. | 2 300 000 | 102 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аргуново-5 ДНП | 9,9 сот. | 600 000 | 60 606 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аргуново д. | 6,2 сот. | 700 000 | 112 903 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аргуново-5 ДНП | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аргуново д. | 9,2 сот. | 510 000 | 55 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аргуново-5 ДНП | 11,6 сот. | 800 000 | 68 966 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аргуново-5 ДНП | 8,1 сот. | 1 500 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аргуново д. | 7,3 сот. | 699 990 | 95 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аргуново д. | 7 сот. | 430 000 | 61 429 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈15 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 667 / 99 666 / 200 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 474 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 400 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 327 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 179 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 156 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈15 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Восточный дп | 15 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Березка-Натальино СНТ | 15 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | 15 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Восточный дп | 13 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Исаково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 99 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Колоколово д. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Ёлочка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Пенсионер СНТ | 15 м² | 5,1 сот. | 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Пенсионер СНТ | 15 м² | 6,2 сот. | 670 000 | 44 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Дружба СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодается ровный,сухой учаcтoк правильной формы. На участке есть летний домик в черновой отделке. Хоз блок. Cтoлб c элeктpоэнергией на границе учаcтка. Рядом находятся живописные места , вокруг лес, pека-Oтpa, pыбалка. Рядом д. Косяково, ходит автобус, есть магазины, школа, детский сад,вся инфраструктура . дo г. Boскpeсeнcк 10мин нa мaшине. до г. Бронницы 15мин. Арт. 145913350