Новокаширское ш., 47 км от МКАД
Лада СНТ, Ступино гор. округ
Дача 54,5 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,98 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 761 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈990 тыс., покупка после торга ≈2,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: скважина.
До ст. Привалово ≈2,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22495
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 46 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 130 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 761 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 219 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 716 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проскурниково д. | 22 сот. | 2 400 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лада СНТ | 7 сот. | 780 000 | 111 429 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речица ДНП | 15 сот. | 1 999 900 | 133 327 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рябина СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проскурниково д. | 8,1 сот. | 620 000 | 76 543 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орехово СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 990 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 59 096 / 94 000 |
| цена объекта | 2 980 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 533 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 056 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 445 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 078 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Первомайский СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 2 500 000 | 46 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Парижская Коммуна СНТ | 52,7 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 85 389 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Три-О-Сервис СНТ | 50 м² | 12 сот. | 4 700 000 | 94 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Отдых-Юрьевка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 70 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Татариново с. | 52 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 308 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новое Вельяминово ТСН | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мир СНТ | 47,8 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 52 301 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Каширское шоссе 75-й км | 51,6 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 65 891 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Якорь СНТ | 56 м² | 6,1 сот. | 1 750 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Хуторок СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 28.09.2026 | 2 980 000 (−220 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 980 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прямоугольный участок 20-40 метров, ухоженный, садовый домик 54,5м., беседка 44, сарай, отдельно туалет, душевая кабина, вода подведена в домик, и сан. Узел, скважина 34 м. Сразу скажу, что это не назовешь домом, просто выездной садовый домик на лето для комфортного проживания (без фундамента). Так же на участке имеется небольшой сарайчик. Продажа не срочная, никаких уступов по цене, глупые вопросы не задавать).