Новокаширское ш., 65 км от МКАД · земля с домом
Флора СНТ, Ступино гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке стоит садовый домик 20 кв. М. (1 комната и кухня).»
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,25 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 03.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 606 тыс. → дом ≈544 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,07 млн / целевая ≈963 тыс. / пессимист. ≈856 тыс. → от пессимистичной прибыль −522 тыс. ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; свет — есть.
До ст. пл. 85 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22492
Рейтинг 27/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 606 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 544 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Союзгипролесхоз СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Высокое СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево д. | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Жилево д. | 8 сот. | 595 000 | 74 375 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жилево д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кануново д. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Березня д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лето СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Новоселки д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 50 000 / 75 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 016 000 ₽ |
| продажа: целевая | 963 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 856 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -521 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Ласточка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дубрава-2 СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Гамалия СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Машиностроитель-9 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Песочное-1 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Металлург-6 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Заречье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Жилево пгт | 23 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Радуга СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дубрава-2 СНТ | 22,8 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 43 860 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 1 250 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6 соток в Ступинском районе в Снт Флора. Въезд в Снт осуществляется через шлагбаум. В летний период работает автолавка. Есть асфальтированная дорога, круглогодичный удобный подъезд, до Каширского шоссе менее 10 км. Рядом находится железнодорожная платформа Павелецкого направления (85км). На участке стоит садовый домик 20 кв. М. (1 комната и кухня). В комнате диван, стул, стол, шкаф, телевизор (аналоговое тв). Есть колодец, туалет на улице, электричество, газ в балонах. Рядом есть лес с грибами и ягодами. На участке растут следующие культуры: малина, жимолость, смородина, груша. Участок огорожен, есть ворота. Торг уместен.