Новокаширское ш., 49 км от МКАД
Каширское шоссе 75-й км, Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 675 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −986 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Усады-Окружные ≈1,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22489
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 325 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лотос СНТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лотос СНТ | 14,3 сот. | 2 150 000 | 150 350 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лотос СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Октябрьский пос. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Октябрьский пос. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Октябрьский пос. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Октябрьский пос. | 28 сот. | 5 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каширское шоссе 74-й км | 40 сот. | 6 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Октябрьский пос. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Октябрьский пос. | 5,1 сот. | 550 000 | 107 843 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 60 250 / 103 125 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 955 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 807 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 660 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 364 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -986 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Якорь СНТ | 50 м² | 6,1 сот. | 1 750 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дорожник СНТ | 50 м² | 6,3 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Солнечный СНТ | 48,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 77 710 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ртищево д. | 50 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Просека-Поздново СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Михнево пгт | 48 м² | 5,3 сот. | 4 950 000 | 103 125 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Проскурниково д. | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Орехово СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Рассвет-1 СНТ | 54 м² | 6,3 сот. | 1 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Вельяминово пос. | 53,7 м² | 4 сот. | 4 800 000 | 89 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный двухэтажный дом в охотничьем стиле, сделан из бруса внутри второй этаж обит вагонкой имеется печь, в доме три комнаты и Просторная терраса. На участке 6 соток есть летняя кухня, оборудованая всем необходимым и баня. Ростет смородина ежевика крыжовник кустовые розы и лилии.