Новокаширское ш., 45 км от МКАД
Мир СНТ, Ступино гор. округ
Дом 70 м², участок 9 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 25.07.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 65 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 945 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,86 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈340 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь, баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Вельяминово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22487
Рейтинг 45/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 945 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 055 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 357 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Никольская Дача д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никольская Дача д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никольская Дача д. | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольская Дача д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хамовники СНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Парижская Коммуна СНТ | 5 сот. | 918 744 | 183 749 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парижская Коммуна СНТ | 6,3 сот. | 2 200 000 | 349 206 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Парижская Коммуна СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шрифт СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 597 / 69 536 / 88 190 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 862 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 619 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 376 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 340 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Вельяминово пос. | 70 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 62 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Никольская Дача д. | 66,3 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 33 183 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Леньково д. | 70 м² | 10,7 сот. | 4 800 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Татариново с. | 72 м² | 10 сот. | 5 076 000 | 70 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Толочаново д. | 72 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калининец СНТ | 65,2 м² | 6 сот. | 5 750 000 | 88 190 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Большое Татариново КП | 72 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 48 597 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Мечта СНТ | 73 м² | 11,8 сот. | 4 900 000 | 67 123 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Большое Татариново КП | 67,5 м² | 7,7 сот. | 4 900 000 | 72 593 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Вельяминово с. | 70 м² | 7,6 сот. | 7 800 000 | 111 429 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 000 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
2 этажа, теплый контур, можно жить зимой, есть кирпичная печь. В доме есть водоснабжение из колодца, душевая кабина, нагревательный бак, канализационный слив. Септика нет. В доме 2 этажа, верхний не утеплен. Мебель входит. Есть холодильник. Хозблок. 2 помещения. Душевая, самодельная сауна. Есть плодовые деревья. 4 яблони. 2 туи. 3 груши. Вишня. Смородина чер бел красная. Дренажные канавки. Забор есть. Был завезен слой поодордной почвы 0.5 метра. Кадастровый номер: 50:33:0020192:50. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения. Для садоводства. Земельный участок по адресу: обл. Московская, р-н Ступинский, в р-не с. Татариново, Снт "Мир", уч-к 34. На участке есть. - электричество. - центральное водоснабжение от водонапорной башни летом (2 точки врезано). - колодец 10 колец. Дачный дом.