Новокаширское ш., 45 км от МКАД
Вельяминово с., Домодедово гор. округ
Дача 109 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 585 тыс. → дом ≈2,31 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 26 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,88 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,97 млн / целевая ≈3,57 млн / пессимист. ≈3,17 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 312 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22482
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 585 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 315 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 239 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вельяминово с. | 9,2 сот. | 650 000 | 70 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 899 999 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вельяминово с. | 8,4 сот. | 999 800 | 119 024 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельяминово с. | 5,8 сот. | 3 400 000 | 586 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельяминово с. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельяминово с. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельяминово с. | 7,2 сот. | 525 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 510 / 41 628 / 65 347 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 967 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 769 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 570 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 171 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Иней СНТ | 101 м² | 6 сот. | 6 600 000 | 65 347 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Дружба ГПЗ-1 СНТ | 98 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 510 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Растр СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 52 222 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ильинское-5 СНТ | 87 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 31 034 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2025 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю двухэтажный щитовой дом в тихом месте у леса. В доме печное отоплением и камин, на первом этаже три комнаты и кухня- терраса, на втором этаже одна большая комната. На участке есть баня (зарегистрирована в росреестре), гараж, стеклянная теплица, плодовые деревья. Туалет на улице. Газ газовый баллон. Вода колодец, летом техническая скважина (общий водопровод). Подъезд к участку по асфальтированной дороге. Общий подъезд возможен по Каширскому шоссе или по М4 Дон. В Снт есть магазин. Ж/д станция "Вельяминово" в 5 км. Автобусная остановка, маршрутное такси в 2 км.