Новокаширское ш., 47 км от МКАД
Лада СНТ, Ступино гор. округ
Дача 25 м², участок 8 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 761 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: скважина; в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Привалово ≈2,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22481
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 130 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 761 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 039 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лада СНТ | 7 сот. | 780 000 | 111 429 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Проскурниково д. | 22 сот. | 2 400 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Речица ДНП | 15 сот. | 1 999 900 | 133 327 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 21 сот. | 1 900 000 | 90 476 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рябина СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Проскурниково д. | 8,1 сот. | 620 000 | 76 543 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орехово СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 66 875 / 104 167 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 756 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 668 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 580 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 405 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 275 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Радуга-3 СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Южный СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Мясищево д. | 25 м² | 6 сот. | 850 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Севастополь СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Гридюкино д. | 25 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Дорожник КП | 25 м² | 6 сот. | 890 000 | 35 600 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Калининец СНТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Автомобилист-3 СНТ | 24 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Садовый домик 25кв. Метров, скважина, септик Тверь. Всё сделано под строитьльство зимнего дома. Газ в плане.