Новокаширское ш., 51 км от МКАД
Лесная Поляна ТСН, Ступино гор. округ
Дача 58,6 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 991 тыс. → дом ≈2,26 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈972 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −1,87 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, колодец.
До ст. пл. 312 км ≈6,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22480
Рейтинг 22/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 4 % | 0.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 991 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 549 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 3 350 000 | 209 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Электра СНТ | 7,8 сот. | 1 280 000 | 164 103 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Топаз СНТ | 9,6 сот. | 911 000 | 94 896 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Электра СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полушкино д. | 8 сот. | 945 000 | 118 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Михайловское с. | 15 сот. | 2 350 000 | 156 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Космос СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Михайловское с. | 16,8 сот. | 1 950 000 | 116 071 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 972 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 38 690 / 78 125 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 333 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 216 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 100 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 868 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Прогресс СНТ | 59 м² | 10 сот. | 3 450 000 | 58 475 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Здоровье СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 21 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дружба Автобаза СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Учитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Солнечный Луч СНТ | 64 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Соловьи СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Зодчий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Соловьи СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Гознаковец СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 50 955 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Вентилятор СНТ | 53 м² | 5 сот. | 795 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137398677 Продается дача в снт Лесная Поляна, Ступинский р-н. Площадь дома: 58.6 км. Двухэтажный. Материал стен: бревно+каркасник(утеплен мин. Ватой). Отделан сайдингом. Фундамент прочный, плиты. На первом этаже: кухня и комната. На втором этаже: спальня. Есть действующая печь. Электричество -5 квт, можно увеличить. Участок 8.45 соток. Огорожен. Есть откатные ворота для заезда автомобиля. На участке: теплица. Летний душ и туалет. Колодец 8 колец. Скважина 36м. Участок ухоженный. Произрастают плодовые деревья и кустарники. Снт находится в окружении леса. Въезд на территорию-автоматические ворота. Один взрослый собственник.