Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Михалево с., Воскресенск гор. округ
Дом 47 м², участок 7,5 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 2,11 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,02 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль −496 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Белоозёрская ≈2,4 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2247
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 109 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 391 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 596 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Михалево с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михалево с. | 20,2 сот. | 7 000 000 | 346 535 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михалево с. | 7 сот. | 1 120 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михалево с. | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михалево с. | 30 сот. | 9 000 000 | 300 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михалево с. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михалево с. | 11,7 сот. | 5 000 000 | 427 350 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михалево с. | 9,7 сот. | 5 000 000 | 515 464 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михалево с. | 9 сот. | 2 700 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Михалево с. | 15 сот. | 5 200 000 | 346 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 583 / 80 490 / 156 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 024 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 622 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 219 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -496 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Авиатор СНТ | 48,1 м² | 11 сот. | 2 500 000 | 51 975 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Белоозерский пгт | 48 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Фаустово КП | 47 м² | 8,7 сот. | 5 350 000 | 113 830 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Акватория СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фестиваль дп | 50 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рыболово КП | 48 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 156 250 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Белоозерский-3 пос. | 45 м² | 7,5 сот. | 6 990 000 | 155 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Калинка СНТ | 48 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 39 583 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Белоозерский пгт | 50 м² | 6,2 сот. | 3 549 000 | 70 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Москва Река КП | 48 м² | 11 сот. | 5 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138871926 ВНЕСЁН АВАНС ДО 14.10.2026. Продается уютный загородный дом в дачном поселке "Фестиваль" Последнее время, всё большее количество людей предпочитают жить в индивидуальных домах, которые располагаются в дали от городской суеты.