Новокаширское ш., 19 км от МКАД
Химик-2 СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 20 м², участок 4,7 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈541 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 114 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 162 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈600 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Авиационная ≈2 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22465
Рейтинг 71/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 32.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 6 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 541 283 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 544 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Химик-2 СНТ | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Серп и Молот СНТ | 8 сот. | 4 300 000 | 537 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Серп и Молот СНТ | 7,6 сот. | 4 200 000 | 552 632 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 7,6 сот. | 3 900 000 | 513 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Металлург-1 СНТ | 5 сот. | 3 075 299 | 615 060 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 4,5 сот. | 4 300 000 | 955 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7,8 сот. | 5 800 000 | 743 590 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Подшипниковец СНТ | 8,6 сот. | 5 900 000 | 686 046 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 114 286 / 162 328 / 277 778 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 269 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 106 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 942 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 615 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 600 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.1 км | Коммунальник СНТ | 20 м² | 3,7 сот. | 3 199 000 | 159 950 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Быково СНТ | 21 м² | 5,1 сот. | 5 500 000 | 261 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Тонус-1 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | №5 концерна Подольск СНТ | 19 м² | 5,2 сот. | 4 500 000 | 236 842 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Подольской Машинно-Испытательной станции пос. | 21 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Коледино СНТ | 18 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | № 34 завода стройматериалов СНТ | 23 м² | 5,4 сот. | 3 400 000 | 147 826 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Яновский Ручей СНТ | 18 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | 17 м² | 2,4 сот. | 2 800 000 | 164 706 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | Ручей СНТ | 24 м² | 4,6 сот. | 3 000 500 | 125 021 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Закрытая територия вьезд в снт с номера телефона.