Новокаширское ш., 55 км от МКАД
Каширка-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 60 м², участок 8 сот.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,4 млн; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 580 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Михнево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22464
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 580 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Астафьево СНТ | 8,2 сот. | 850 000 | 103 659 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михнево пгт | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Липитино с. | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Липитино с. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Липитино с. | 8 сот. | 480 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Липитино с. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Липитино с. | 7,3 сот. | 1 400 000 | 191 781 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Липитино с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Михнево пгт | 12,7 сот. | 2 090 000 | 164 567 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Липитино с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 077 / 37 969 / 66 667 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 328 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 212 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 095 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 193 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Южное СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 599 000 | 26 650 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Магистраль СНТ | 56,9 м² | 9 сот. | 1 950 000 | 34 271 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Радуга-3 СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Чайка-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Зодчий СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 999 999 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Соловьи СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Вита СНТ | 62,4 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 33 654 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Михнево СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Дружба Автобаза СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Флора СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 60 кв. М с двумя этажами, построенный в 2000 году. Дом выполнен из экспериментальных материалов, что придает ему уникальность. Находится на участке 8 соток в Снт, обеспечивая спокойствие и уединение. В доме три комнаты, косметический ремонт, санузел расположен на улице. На территории имеется скважина для водоснабжения и выгребная яма для канализации. Для удобства проживания рядом находится железнодорожная станция Михнево и магазин. Возможна покупка в ипотеку. Газ по границе участка ( есть возможность увеличить участок до 16 соток). Адрес Снт Ромашка Ступинский район, поселок городского типа Михнево.