Новокаширское ш., 47 км от МКАД
Немцово СНТ, Домодедово гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 15.07.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 726 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 53 тыс.–154 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −77 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: скважина; в описании: колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈1,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №22463
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 975 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 726 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 574 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Немцово СНТ | 26 сот. | 5 460 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Немцово СНТ | 28 сот. | 6 160 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Немцово СНТ | 22 сот. | 5 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Немцово СНТ | 50 сот. | 12 000 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Немцово СНТ | 35 сот. | 9 450 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Немцово СНТ | 49 сот. | 13 230 000 | 270 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Немцово д. | 8,5 сот. | 560 000 | 65 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Каширское шоссе 73-й км | 7,1 сот. | 595 000 | 83 803 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Немцово д. | 50 сот. | 13 500 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Немцово СНТ | 10 сот. | 913 000 | 91 300 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 92 832 / 154 167 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 972 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 675 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 378 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -77 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Орехово СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Просека-Поздново СНТ | 31 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 96 774 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лужки СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Здоровье-Немцово СНТ | 36 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Кузьминки-1-Кузьминское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Новое Вельяминово ТСН | 33,9 м² | 6,2 сот. | 3 900 000 | 115 044 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Наладчик СНТ | 36 м² | 8 сот. | 5 550 000 | 154 167 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Мечта СНТ | 35 м² | 5,6 сот. | 3 499 000 | 99 971 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лисичкино КП | 36 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 22 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом, Снт "Немцово" на участке 6 соток. Дом отделан сайдингом. На участке колодец, душ, туалет, хоз. Блок, скважина, плодовые деревья. Второй участок от леса. Один взрослый собственник.